关于印发成立业主大会有关示范文本的通知

关于鹤岗市      物业管理区域

首次业主大会会议筹备组成员名单的公示

    根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的相关规定，经推荐，首次业主大会筹备组成员拟由下列人员组成，现予以公示。

相 关 部门	单  位  名  称
	街道办事处（乡镇人民政府）
	居（村）民委员会
	建设单位
	公安派出所
业主代表	姓 名	性别	年龄	学历	政治面貌	工作单位	职务	家庭住址

业主如对筹备组成员有异议，请于      年    月    日之前向街道办事处（乡镇人民政府）反馈意见。

联系人：            电 话：            地 址：

特此公示

     

                街道办事处（乡镇人民政府）（盖章）

  

                                    年    月    日                        

关于鹤岗市      物业管理区域

首次业主大会会议筹备组成员名单的公告

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的相关规定，经先期公示及听取业主反馈意见后，首次业主大会筹备组成员现确定由下列代表组成；筹备组组长为       ，副组长为       。

 

相 关 部门	单  位  名  称
	姓名		街道办事处（乡镇人民政府）
	姓名		居（村）民委员会
	姓名		建设单位
	姓名		公安派出所
业主代表	姓 名	性别	年龄	学历	政治面貌	工作单位	职务	家庭住址

筹备组在首次业主大会会议结束时自动解散。

特此公告     

     

                  街道办事处（乡镇人民政府）（盖章）  

                                    年    月    日      

关于鹤岗市        物业管理区域

首次业主大会会议筹备组代章启用的公告

   

 

为便于开展鹤岗市         物业管理区域首次业主大会会议筹备工作，即日起，筹备组张贴公告、印制选票等一律由               

居（村）民委员会代章。

特此公告

  

 

 

附：代章印模

 

 

 

 

 

 

 

          街道办事处（乡镇人民政府）（盖章）  

                                    年    月    日  

 

关于鹤岗市        物业管理区域

业主投票权数的公告

 

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的相关规定，经筹备组对本物业管理区域业主身份及其在业主大会会议上投票权数认真核对确认，现予以公告如下。

一、建设单位专有部分面积为      平方米，建设单位人数为1人。

二、本物业管理区域业主及其在业主大会会议上投票权数具体分布情况如下:

序号	业主姓名 （产权单位名称）	住  址 （幢/单元/层/室）	专有部分面积 （㎡）	业主人数 （人）	投票权数

三、经认定，本物业管理区域建筑物总面积为       平方米（建设单位专有部分面积+业主专有部分面积）；本物业管理区域业主总人数为       人（建设单位人数+业主人数）。

特此公告

 

 

 

 

 鹤岗市         物业管理区域首次业主大会会议筹备组（代章）  

                                年    月    日

 

 

关于鹤岗市     物业管理区域

业主委员会成员候选人产生办法的公告

 

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的相关规定，筹备组根据本物业管理区域的具体特点，同时考虑委员的代表性、广泛性和投票权分布情况，现就本届业主委员会成员组成、选举方式及业主委员会成员候选人的产生办法等事项公示如下：

一、本届业主委员会由    名成员组成（其中：住宅    名，非住宅    名）。

二、业主委员会成员候选人采用下述办法产生：

（一）本届业主委员会成员按照以下第     种方式选举。

1、等额选举，按照成员设立人数直接确定候选人人数。

2、差额选举，以成员设立人数为基数，增加    人作为候选人。

（二）业主委员会成员候选人按照下列第     种方式由业主推荐产生。

1、筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会成员候选人名单；

2、以每（楼层/单元/幢）为单位，推选产生一名候选人；

3、划分为   个推荐区域，每个推荐区域推选    名候选人。

4、所有非住宅作为独立区域由非住宅业主直接推选产生候选人；

5、其他方式：                            。

三、    年   月   日至   月   日   时至   时业主持身份证明和房屋产权证明材料到         领取推荐票，由筹备组负责发放和统计推荐票。

业主如对上述公示内容存在异议，或想了解更多详细情况，请在    年   月   日之前与筹备组联系。

 

联系人：                     电 话：

 

地  址：

特此公告

 

 

 

 

 

 鹤岗市         物业管理区域首次业主大会会议筹备组（代章）

年     月     日

  

 

鹤岗市     物业管理区域

业主委员会成员候选人推荐票

 

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的相关规定，在本物业管理区域推荐产生    名业主委员会成员候选人。

本人推荐下列    名业主为业主委员会成员候选人
序号	候选人姓名	家庭住址（幢/单元/楼层/室）	物业类型
推荐人（签字）： 本人家庭住址：    栋    单元   层    室

注：1、请于    年  月  日前填写本推荐票并投入     票箱；

2、请推荐本人所在推荐区域内的业主，否则无效；

3、推荐    名候选人有效，否则无效。

      4、                                            

 鹤岗市         物业管理区域首次业主大会会议筹备组（代章）

年     月     日

鹤岗市     物业管理区域

业主委员会成员候选人基本情况登记表

 

姓  名		性  别		照片 （一寸免冠）
年  龄		学  历
民  族		政治面貌
工作单位		职  务
身份证号			手机号码
家庭住址			物业类型
个 人 主 要 简 历

注：候选人身份证明及房屋产权证明材料附后。

鹤岗市     物业管理区域

业主委员会成员候选人书面承诺书

 

本人符合《黑龙江省住宅物业管理条例》第十九条第二款规定的条件，依法参选鹤岗市         物业管理区域业主委员会成员，如若当选，本人郑重承诺在履职期间严格遵守以下内容：

一、遵守《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》等相关规定以及本小区《业主大会议事规则》《管理规约》等约定，模范履行业主义务。

二、公正廉洁、责任心强，严格遵守业主委员会相关规章制度，保证合理的业主委员会工作时间，积极、及时、全面地履行好业主委员会成员的工作职责。

三、充分尊重和落实好业主委员会的集体决定，少数服从多数，在社区党组织领导下步调一致地开展工作；言行一致，不发表不实、不当、不良言论。

四、坚决维护全体业主的公共利益，不利用业主委员会成员的身份谋取私利，自觉接受小区全体业主的监督，主动接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区党组织和居（村）民委员会的指导和监督，按规定向居（村）民委员会定期报告。

五、如有违反相关法律、法规和制度规定及上述承诺，主动提出辞去业主委员会工作。

承诺人：     （本人签字） 身份证号码：        职业：                   

 

承诺日期：      年   月   日

 

鹤岗市     物业管理区域

业主委员会成员候选人名单的公告

 

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的相关规定，按照本物业管理区域业主委员会成员候选人产生办法，经业主推荐，下列人员为本物业管理区域业主委员会成员候选人，名单如下：

序号	姓 名	性别	年 龄	学 历	政治面貌	工作 单位	职务	家庭 住址	物业类型

业主如对上述内容存在异议，或想了解更多详细情况，请在     

年   月   日之前与筹备组联系。

联系人：          电 话：         地  址：

特此公告

 

鹤岗市         物业管理区域首次业主大会会议筹备组（代章）

年     月     日

关于鹤岗市     物业管理区域

推选首次业主大会会议业主代表的公告

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的相关规定，鉴于本物业管理区域业主人数较多的实际情况，经筹备组讨论，决定采取推选业主代表的方式召开首次业主大会会议。

一、业主代表按照下列第     种方式推选产生：

1、以每（楼层/单元/幢）为单位，推选产生一名代表；

2、划分为   个推荐区域，每个推荐区域推选    名代表；

3、所有非住宅作为独立区域由非住宅业主直接推选产生业主代表；

4、其他方式：                                      。

二、由筹备组负责发放和统计推荐票，按照得票数多少确定业主代表。

三、请于    年   月   日至   月   日（   时至   时）到       （地点）领取业主代表推荐票。

业主如对上述内容存在异议，或想了解更多详细情况，请

在     年   月   日之前与筹备组联系。

 

联系人：          电 话：         地  址：

特此公告

 

 

 

 

 

 

 

鹤岗市         物业管理区域首次业主大会会议筹备组（代章）     

 

年       月     日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

鹤岗市        物业管理区域

首次业主大会会议业主代表推荐票

 

本人推荐下列    名业主为首次业主大会会议业主代表
序号	推荐业主 代表姓名	家庭住址（幢/单元/楼层/室）	物业类型
推荐人（签字）： 本人家庭住址：    幢    单元   楼层    室

注：1、请于    年  月  日前填写本推荐票并投入     票箱；

2、请推荐本人所在推荐区域内的业主，否则无效；

3、推荐    名业主代表有效，否则无效。

      4、                                            

 

 

鹤岗市         物业管理区域首次业主大会会议筹备组（代章）

 

                     年     月     日

鹤岗市        物业管理区域

业主授权委托书

 

一、委托事项：

     年    月    日     时召开              物业管理区域业主大会，本人因故不能参加，现授权委托       同志代表我出席此次业主大会。

二、委托权限：

请        同志代为行使在此次业主大会会议中各项属于本人应有的权利，此次业主大会中各项表决及投票等事项均代表委托人的意见。

三、委托期限：

仅限于此次业主大会投票表决当日。

 

委托人家庭住址：                        

委托人身份证号：                        

委托人联系电话：                        

委托人（业主本人亲笔签名）：            

 

代理人家庭住址：                        

代理人身份证号：                        

代理人联系电话：                        

代理人（本人亲笔签名）：                

                            年   月   日

关于鹤岗市     物业管理区域

首次业主大会会议业主代表名单的公告

 

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的相关规定，经业主推荐，下列业主为本物业管理区域首次业主大会会议代表，名单如下：

姓名	性别	年龄	学历	政治面貌	工作 单位	职务	家庭住址	物业类型	推荐 区域

业主如对上述内容存在异议，或想了解更多详细情况，请于      

年    月    日之前与筹备组联系。

联系人：          电 话：         地 址： 

特此公告

 

 

鹤岗市         物业管理区域首次业主大会会议筹备组（代章）

年     月     日

 

关于征求鹤岗市     物业管理区域

《业主大会议事规则（草案）》及《管理规约

（草案）》意见的公告

    

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的相关规定，参照物业行政主管部门制定的示范文本，结合本物业管理区域实际情况，筹备组起草了《业主大会议事规则（草案）》、《管理规约（草案）》，现征求全体业主的意见。

一、反馈意见采用第    种方式：

1、书面反馈意见。业主形成书面意见，于    年   月   日至   月   日投入  （地点） 意见箱，或者直接提交筹备组；

2、直接听取意见。筹备组于    年   月   日至   月   日

    时至    时，在  （地点） 接待业主，听取业主反馈意见。

3、                                         

4、                                         

二、业主如在规定时间内不反馈意见的视为没有意见。

三、筹备组综合业主反馈意见后，对《草案》进行修改，提交业主大会讨论。

特此公告

   

 鹤岗市         物业管理区域首次业主大会会议筹备组（代章）

年     月     日

关于鹤岗市        物业管理区域

召开首次业主大会会议的公告

   

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的相关规定，本物业管理区域首次业主大会会议筹备工作已就绪，筹备组定于    年   月   日召开首次业主大会会议，现将有关事宜公告如下：

一、会议时间：     年    月    日     时

    二、会议地点：                        

三、会议形式：（集体讨论形式或书面征求意见形式）

四、会议内容：

1、表决通过《业主大会议事规则》；

2、表决通过《管理规约》；

    3、成立业主大会并选举产生业主委员会。

4、                       

5、                      

五、参会人员

    1、全体业主（或业主代表）；

    2、筹备组全体成员。

    3、                      

4、                      

六、列席人员

1、当地派出所代表；

2、前期物业服务人代表。

3、                    

4、                    

业主如想了解更多详细情况，请于     年   月    日之前与筹备组联系。

    联系人：          电 话：        地  址：

    特此公告

 

 

 

 

 

 

鹤岗市         物业管理区域首次业主大会会议筹备组（代章）

年     月     日

 

 

 

 

 

 

鹤岗市     物业管理区域

业主委员会成员表决票

 

候选人姓名	家 庭 住 址 （幢/单元/楼层/室）	物业类型	投票人意见
推荐人（签字）： 本人家庭住址：    栋    单元   层    室

说明：1、请在以上候选人中选出     名业主委员会成员，多选无效；

2、同意的，在候选人对应的投票人意见栏中划“√”；

不同意的，在候选人对应的投票人意见栏中划“X”；

弃权的，不划任何符号。

 

 鹤岗市         物业管理区域首次业主大会会议筹备组（代章）

年     月     日

 

 

关于鹤岗市     物业管理区域业主大会成立

暨首次业主大会会议决定的公告

     

鹤岗市         物业管理区域首次业主大会会议于      

年    月    日举行。根据《黑龙江省住宅物业管理条例》的规定，业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。本物业管理区域业主人数    人，建筑物总面积     平方米，发送表决票    张，收回表决票    张，占业主人数    %，占建筑物总面积    %，符合业主大会会议召开条件。

一、大会作出如下决定：

    1、表决通过了《业主大会议事规则》及《管理规约》；

2、选举产生了业主委员会成员（及候补成员）。

3、                      

4、                      

二、大会表决情况如下：

表决事项同意票    不同意票    弃权票    同意票占建筑物总面积比例    % 同意票占业主人数比例    %。

特此公告

附件：1、《业主大会议事规则》；

            2、《管理规约》；

            3、业主委员会组织机构、成员（及候补成员）名单；

4、                         

5、                           

             

 

        

 

鹤岗市         物业管理区域首次业主大会会议筹备组（代章）

年     月     日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   业主委员会备案表

 

      街道办事处（乡镇人民政府）业委会备［   年］第   号

注:本表一式二份，由街道办事处（乡镇人民政府）、业主委员会各留存一份。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

业主大会、业主委员会印章刻制证明

 

鹤岗市公安局_______分局（部门） ：

鹤岗市       物业管理区域业主大会及业主委员会已成立，受该业主委员会委托，_________ (姓名)__________________ (身份证号)现到你局办理印章刻制手续。印章名称分别为          

和               。印章刻制后，业主委员会应当将印模留存街道办事处（乡镇人民政府）。

特此证明。  

         

 

印章图样：

 

           

        （业主大会印章）        （业主委员会印章）

（注：业主委员会印章印文中应当包含名称和届别）

 

        _________街道办事处（乡镇人民政府）（盖章）

　　　　　　　　　　                 年   月   日

 

 

关于鹤岗市        物业管理区域

业主大会、业主委员会印章启用的公告

 

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的相关规定，经报       街道办事处（乡镇人民政府）备案，鹤岗市       物业管理区域业主委员会成员由    人组成，主任为     ，副主任为    。即日起，启用“            业主大会”和“              业主委员会”印章各一枚，并按照职责规范使用。

特此公告 

附：印章模

           

        （业主大会印模）        （业主委员会印模）

                业主委员会  

                  年    月    日  

关于鹤岗市        物业管理区域

业主委员会换届改选小组成员名单的公示

 

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑

龙江省住宅物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的相关规定，经推荐，鹤岗市           业主委员会换届改选小组成员拟由下列人员组成，现予以公示。

 

相关 部门	单  位  名  称
	乡镇人民政府/街道办事处
	居(村)民委员会
业主代表	姓名	性别	年龄	学历	政治面貌	工作单位	职务	家庭住址

业主如对上述换属改选小组成员有异议，请于    年   月

    日之前向街道办事处（乡镇人民政府）反馈意见。

联系人:         电  话：          地址:

 

特此公示

 

 

 

 

       街道办事处（乡镇人民政府）（盖章）

  

                                    年    月    日 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

关于鹤岗市        物业管理区域

业主委员会换届改选小组成员名单的公告

 

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑

龙江省住宅物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的相关规定，经先期公示及听取业主反馈意见后，鹤岗市           业主委员会换届改选小组成员现确定由下列代表组成；组长为       ，副组长为      。

相关 部门	单  位  名  称
	姓名		乡镇人民政府/街道办事处
	姓名		居(村)民委员会
业主 代表	姓名	性别	年龄	学历	政治面貌	工作单位	职务	家庭住址

特此公告

 

       街道办事处（乡镇人民政府）（盖章）

  

                                    年    月    日

附件2

业主大会议事规则

（示范文本）

 

第一章 总则

第一条  为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法

典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》及《鹤岗市业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本业主大会议事规则。

第二条  本业主大会自    年   月   日首次业主大会会议召开之日起成立。

业主大会名称：                           

第三条  本物业管理区域基本情况

物业管理区域名称:                       

物业管理区域地址：                     

物业类型：             

占地面积：         平方米

建筑物总面积:      平方米     套

其中：住宅         平方米     套;

非住宅(指办公用房、商业用房、其他类型物业).

      平方米      套。

物业管理区域四至范围：

东：                     西：                   南：                     北 ：                                    

物业服务用房坐落位置：                         

物业服务用房面积:         平方米        

第四条  本议事规则经业主大会会议依法表决通过后，对本物业管理区域内全体业主、物业使用人具有约束力。

 

第二章 业主大会

第五条  业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

一个物业服务区域成立一个业主大会。

第六条  按照《黑龙江省住宅物业管理条例》第十七条规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，决定每届业主委员会任期；

（四）选聘和解聘物业服务人；

（五）使用维修资金；

（六）筹集维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及物业服务收费方案；

（十）审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；

（十一）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准；

（十二）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第七条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开     次，时间为                    。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）本议事规则规定的                     情况。

第八条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第九条  业主大会会议决定本议事规则第六条第六项至第中央八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定本议事规则第六条规定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十条  业主大会会议按下列程序召开：

(一)会议筹备。业主委员会做好开会前的各项准备工作。主要包括：草拟会议议题、方案，制定征询意见表或选票，确认业主身份、业主总人数、专有部分面积和专有部分总面积，确定会议召开时间、地点、形式、内容等工作。

(二)发布公示。业主委员会应当于会议召开15日前，将会议的时间、地点、形式、内容、表决规则、选举办法等筹备事项在物业管理区域显著位置向全体业主公示。

本物业管理区域公示地点为：                 。

(三)召开会议。业主委员会按照预定时间组织召开业主大会会议，就议事内容进行审议和表决。

(四)决议公示。业主委员会将业主大会的会议决定以书面形式在物业管理区域显著位置公示。

(五)资料存档。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录，并将会议有关资料归卷存档。

第十一条  业主大会确定业主投票权数，按照下列方式认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第十二条  业主大会确定业主投票权数，按照下列方式认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十三条  采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以采取以下第    种方式：

（一）由业主参加业主大会会议；

（二）由业主推选业主代表参加会议。

第十四条  业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表可以采取以下第    种方式产生：

（一）以每楼层为单位，推选产生一名代表；

（二）以每单元为单位，推选产生一名代表；

（三）以每幢楼为单位，推选产生一名代表；

（四）划分为   个推荐区域，每个推荐区域推选    名

代表。其中：住宅代表    名，非住宅代表    名。

第十五条  业主代表应当在参加业主大会会议3日前，

就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。

第十六条  一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

业主委托其他业主代理参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、权限和期限。

第十七条  业主大会会议表决，采取以下第   种形式:

（一）本物业管理区域已纳入物业管理信息平台业主议事系统的，业主大会应当采用该系统在规定期限内进行电子投票表决。

（二）本物业管理区域未纳入物业管理信息平台业主议事系统的，业主大会可以采用书面征求意见的形式进行表决，投票期限不得超过   日。可根据实际情况采取设立投票箱或指派专人上门送达、回收的方式回收业主意见，经统计汇总后，公布表决结果。

（三）本物业管理区域未纳入物业管理信息平台业主议事系统的，业主大会可以采用集体讨论的形式进行当场表决并公布表决结果。

第十八条  业主大会会议表决，采取以下办法统计业主投票权数：

　　（一）未参与表决的业主，其投票权数按照下列第    项办法统计：

　　1、计入已表决的多数票；

　　2、不计入已表决的多数票。

（二）车位、摊位等特定空间，其计入方式按照下列第  

    项办法统计：

1、计入用于确定业主投票权数的专有部分面积；

2、不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

（三）未依法交纳物业费用和维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的业主，其表决权按照下列第    项办法统计：

　　1、予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积；

　　2、不予限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；

　　3、                                       。

第十九条  业主大会对所提议案作出决定的，业主或业

主委员会在    月内不得以同一内容同一理由再次提议召开业主大会会议进行表决。

 

第三章 业主委员会

第二十条  业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会和业主的监督，履行下列职责:

(一)召集业主大会会议，报告业主委员会年度履职情

况；

(二)代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

(三)拟定物业共有部分、共有资金使用与管理办法；

(四)组织维修资金的使用以及维修资金的补交、续交；

(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改，督促业主交纳物业费用；

(六)监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

(七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

(八)定期向业主通报工作情况，每年公示业主委员会成员、候补成员应当交纳的物业费用情况;

(九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

(十)配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法管理工作；

(十一)配合、支持居(村)民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

(十二)业主大会赋予的                  其他职责。

第二十一条  业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主，并具备下列条件：

(一)具有完全民事行为能力；

(二)遵守法律、法规，热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和文化水平，具备必要的工作时间；

(三)未被列为失信被执行人；

(四)依法交纳物业费用和维修资金；

(五)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职；

(六)未有《黑龙江省住宅物业管理条例》规定的物业使用和维护禁止性规定的行为；

（七）未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。

业主委员会成员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私。

第二十二条  业主委员会由     名(5至15人单数）成员组成（其中：已交付使用物业住宅业主    名，非住宅业主    名；预留后期建设、尚未交付使用物业业主    名，待交付使用后陆续补充）。   

业主委员会每届任期    年（一般不超过5年），成员可以连选连任。

业主委员会办公地点为：                 。

第二十三条  业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选产生业主委员会主任1名和副主任    名。

业主委员会成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加业主委员会。

第二十四条  业主委员会成员可以实行以下第    种办法选举产生：

（一）等额选举，按照成员设立人数直接确定候选人人数；

（二）差额选举，以成员设立人数为基数，增加   人作为候选人。未当选但得票数达到规定票数的候选人，可以当选候补人选。候补人选人数不得超过业主委员会成员总数的50%；候补成员可以列席业主委员会会议，可以发表意见，但不享有表决权。

第二十五条  业主委员会成员候选人可以采取以下第

    种方式产生：

（一）首次业主大会会议筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出候选人名单；

（二）以每（楼层/单元/幢）为单位，推选产生一名候选人；

（三）划分为   个推荐区域，每个推荐区域推选    名

候选人。其中：住宅    名，非住宅    名；

（四）所有非住宅作为独立区域由非住宅业主直接推

选产生候选人；

（五）其他方式：                          。

    第二十六条  业主委员会应当自依法选举产生之日起5日内，在物业管理区域显著位置公示业主委员会成员、候补成员名单以及联系方式。

第二十七条  业主委员会履职的一个任期内，业主委员会成员出现空缺时，由候补成员按照得票多少的顺序依次递补。

按照前款规定递补后，业主委员会成员人数仍不足总数二分之一等无法正常履行职责或者拒不履行职责的情况，以及对业主委员会工作年度测评连续两年不合格的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。 

后期开发、交付使用物业的业主入住后需增补业主委员会成员的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会成员。

第二十八条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按照《黑龙江省住宅物业管理条例》第二十条相关规定向街道办事处或者乡镇人民政府备案。

备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，向原备案机关备案。

第二十九条  业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每    月召开一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当在7日内召开临时会议：

（一）经三分之一以上业主委员会成员提议的；

（二）业主大会决定召开业主委员会会议的；

（三）                    其他情形。

第三十条  业主委员会会议按照下列规则召开：

（一）会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集；

（二）会议应有过半数的成员出席，因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，不能委托代理人参加会议；

（三）会议召开7日前，在物业管理区域显著位置公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；

（四）做好会议书面记录并存档；

（五）会议作出的决定，应有全体参会成员的签字确认，须经全体业主委员会成员半数以上同意，并自作出决定之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第三十一条  业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则；

(二)业主大会和业主委员会的决定；

(三)物业服务合同；

(四)维修资金的筹集、使用情况；

(五)物业共有部分的使用和收益情况；

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

(八)                   其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十二条  业主委员会应当建立工作档案，指定专人保管，工作档案包括以下主要内容：

(一)业主大会、业主委员会的会议记录；

(二)业主大会、业主委员会的决定；

(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

(四)业主委员会选举及备案资料；

(五)维修资金筹集及使用账目：

(六)业主及业主代表名册；

(七)业主的意见和建议；

(八)需要保存的                  其他资料。

第三十三条  业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并建立健全印章管理制度：

（一）业主大会、业主委员会依据各自的职责范围使用印章；

（二）印章保管人不得将印章转借他人，如确因工作需要或印章保管人外出，印章由业主委员会会议决定暂时保管人，并办理暂时交管手续；

（三）印章保管人必须妥善保管印章，防止印章丢失、被盗和被盗用，如发现上述情况必须立即报告并采取补救措施；

（四）每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使

用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档，业主可以查阅；

（五）未依据业主大会、业主委员会决定使用印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任；

（六）                                       。

第三十四条  经业主大会同意，业主委员会可以聘用专职人员负责办理业主委员会日常事务和财务工作，协调解决业主投诉等工作。

聘用的专职人员应当接受业主委员会领导、监督和管理，在业主委员会授权范围内开展工作。

聘用专职人员的薪酬标准不得低于本地最低工资标准;业主委员会按照合同约定，决定对聘用的专职人员减薪或者解聘的，应当经半数以上成员同意。

 第三十五条  业主委员会成员不得有下列行为：

(一)干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章；

(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人订立、变更、解除物业服务合同；

(六)违规使用经费，将业主共有财产借给他人，或者挪用、侵占业主共有财产；

(七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

(八)泄露业主信息；

(九)其他侵害业主合法权益的行为。 

违反前款规定的，经业主大会会议讨论通过，罢免其成员资格。

第三十六条  业主委员会成员有下列情形之一的，成员资格应当终止：

(一)以书面形式向业主委员会提出辞职的；

(二)不再是本物业管理区域内业主的；

(三)因健康等原因无法履行职责但未提出辞职的；

(四)拒不召集、拒不参加或者阻挠召开业主委员会会议的；

(五)违反书面承诺的；

(六)一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的;

(七）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

属于前款第一项、第二项情形的，其成员资格自情形发生之日起自然终止;属于前款第三项情形的，经业主大会会议讨论通过，其成员资格终止;属于前款第四项、第五项、第六项情形的，经业主大会会议讨论通过，罢免其成员资格;属于前款第七项情形的，按照相关规定处理。

业主委员会成员资格自然终止、被终止或者被罢免的，业主委员会应当停止其履行职责，报所在地街道办事处、乡镇人民政府备案，并在物业管理区域显著位置公示。

业主委员会成员应当自资格终止之日起5日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

第三十七条  业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

第三十八条  业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会，并做好交接手续。

第三十九条  业主大会、业主委员会工作经费按照下列方式进行筹集、使用和管理：

（一）经费来源。工作经费可以通过以下渠道筹集：

1、全体业主分摊：业主按专有部分面积     元/㎡·月标准交纳；

2、经营收益列支：物业共用部位、共用设施设备经营

收益的     %合计     元。

（二）经费用途。工作经费用于下列开支：

1、业主大会、业主委员会会议开支，计      元/年；

2、必要的日常办公等费用，计      元/月；

3、业主委员会聘用专职人员的薪酬，计      元/月；

4、业主委员会成员的工作补贴，计      元/月，具体

支付对象如下：

（1）        ，费用          元；

（2）        ，费用          元；

（3）        ，费用          元；

（三）经费管理。工作经费按照以下方式管理：

1、经费收支账目由        代为管理；

2、业主委员会应当在物业管理区域显著位置经费收支情况，每年不少于两次，每次公示期不少于十日；

3、公示期满后，业主可以在业主委员会办公场所随时查阅。

第四十条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

 

第四章 附则

第四十一条  本议事规则和本议事规则的修订经业主大会会议表决通过后生效。

本议事规则未尽事项由业主大会会议补充。

第四十二条  本议事规则自业主大会会议于    年  

月   日表决通过之日起生效。

附件3

临时管理规约

（示范文本）

 

第一章  总  则

第一条  根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《黑龙江省住宅物业管理条例》及相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第二条  建设单位应当在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时管理规约予以书面承诺，表示对本临时管理规约内容的认可。

第三条  本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。

第四条  建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致。

第二章  物业基本情况

第五条  本物业管理区域内物业的基本情况

物业名称                            ；

坐落位置                            ；

物业类型                            ；

建筑面积                            。

物业管理区域四至：

东至                            ；

南至                            ；

西至                            ；

北至                            。  

第六条  根据有关法律法规和物业买卖合同，物业管理区域内的下列部分依法属于业主共有：

1、道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;

2、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

3、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分;

4、物业服务用房、其他公共场所和公用设施，以及其他依法属于业主共有的共用部位、共用设施设备;

5、法律、法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

不动产(房屋所有权)首次登记时，未对包括大堂、物业服务用房、门卫用房、设备间和其他公共场所在内的业主共有部分进行登记的，共有的业主、业主委员会或者物业管理委员会可以在建设工程交付使用后，到不动产登记机关依法申请登记。

第七条  在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：

1、                            ；

2、                            ；

3、                            ；

4、                            。

建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。

第三章  物业的使用

第八条  业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第九条  业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通讯、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十条  业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务人。

第十一条  业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务人，物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人，并与其签订装饰装修管理服务协议。

业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项。

房屋装饰装修污染物业共用部位、损坏共用设施设备的，由业主或者物业使用人负责修复、清洁、恢复原状;业主或者物业使用人在物业服务人通知期限内未修复、清洁、恢复原状的，由物业服务人按照管理规约或者约定处理，所需费用由业主或者物业使用人承担。房屋装饰装修产生的垃圾，业主或者物业使用人应当及时清理;委托物业服务人清理的，按照约定支付清理费用。

物业服务人应当对房屋装饰装修情况进行现场检查，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

业主或者物业使用人违反房屋装饰装修和安全生产管理规定的，物业服务人应当及时制止，并督促其改正;经督促未改正的，物业服务人应当及时报告相关县级行政主管部门依法处理。

第十二条  业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本物业管理区域的装饰装修施工时间为早：        ，晚：        ，其他时间不得施工。

第十三条  因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条  业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十五条  业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务人指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十六条  业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。

第十七条  在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当出售给本物业管理区域内的业主;不能出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以出租给物业管理区域外的其他人，每次期限不超过六个月。

物业管理区域内依法配建的人防工程，用作车位、车库或者储藏室的，应当按照设计文件实地标注，并向全体业主开放。建设单位不得将其出售、附赠，收取的停车费、租金应当保障人防工程的维护管理和停车管理的必要支出。法律、法规另有规定的，从其规定。

同一物业管理区域内全部建设项目竣工验收五年后未售出的地下车位、车库，可以整体转让给专业资产管理公司，由其统一出租经营或者出售给业主。

利用物业共用部位停放车辆的，车位的设置、使用、收费和管理等事项，由业主共同决定。

物业管理区域内设置车位、停放车辆，不得占用疏散通道、消防车通道、安全通道、公共绿地、公共健身场地和其他机动车通道，不得影响其他车辆和行人通行。

工程车辆、大中型客货车辆和危险品运输车辆不得在物业管理区域内停放，但因急救、安全、工程建设或者设施设备维修等确需停放的除外。

第十八条  物业管理区域内禁止下列行为：

1、擅自改变物业规划用途;

2、损坏或者擅自变动房屋建筑主体、承重结构;

3、违法搭建建筑物、构筑物或者乱挖地下空间;

4、破坏或者擅自改变房屋外貌;

5、损坏或者擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备;

6、擅自设置或者改变烟道、排风、排水管道;

7、存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性物质或者超负重物品;

8、侵占、损坏消防设施，占用消防车通道，堵塞、封闭疏散通道以及安全出口;

9、在共用走廊、楼梯间、安全出口等公共区域堆放杂物、停放摩托车、电动车、自行车或者为电动车充电;

10、产生明显异味或者超过规定标准的噪声;

11、不当妨碍其他业主采光、通风;

12、从建筑物中抛掷物品;

13、违反规定倾倒垃圾、排放污水和露天焚烧;

14、在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

15、违反规定饲养动物干扰他人正常生活;

16、法律、法规、规章以及管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。

第十九条  业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

1、                           ；

2、                           。

第四章  物业的维修养护

第二十条  业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十一条  因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务人应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十二条  发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务人可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或业主委员会）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

第二十三条  因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务人的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十四条  物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。不能自行处置的，应当及时报告相关县级行政主管部门处理。

第二十五条  建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

第五章  业主的共同利益

第二十七条  为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务人以下权利：

1、根据本临时管理规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示、等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为。

第二十八条  建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。

第二十九条  本物业管理区域内，物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费形式在物业服务合同中约定。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第三十条  物业管理区域出现突发失管、弃管状态时，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织确定应急物业服务单位，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务，并公示应急服务的内容、期限、费用等相关情况。应急服务期限不得超过十二个月，费用由全体业主承担。 

第三十一条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业服务人的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。

利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动产生的收入，扣除合理成本后归全体业主所有。经营收益的使用按照国家有关规定执行。

经营收益由物业服务人代管的，应当单独列账，不得挪用或者侵占，并接受业主委员会或者物业管理委员会的监督;由业主委员会或者物业管理委员会自行管理的，应当接受业主和居(村)民委员会的监督。

第六章  违约责任

第三十二条  业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务人可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十三条  业主违反本临时管理规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务人可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十四条  建设单位未能履行本临时管理规约约定义务的，业主和物业服务人可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。

第七章  附  则

第三十五条  本临时管理规约所称物业的专有部分，是指在构造和利用方面具有独立性，由单独业主独立使用和处分，能够为特定业主登记所有权的物业部位。

本临时管理规约所称物业的共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主以及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。包括住宅物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本临时管理规约所称物业的共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主以及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第三十六条  业主转让或出租物业时，转让双方应当对物业费的结算作出约定，并告知物业服务人。并应提前书面通知物业服务人，并要求物业继受人签署本临时管理规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时管理规约。

第三十七条  本临时管理规约由建设单位、物业服务人和每位业主各执一份。

第三十八条  本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。

 

                                

                          建设单位：（盖章）

                      年  月  日

 

 

 

承诺书

 

本人为                      （物业名称及具体位置，以下简称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：

一、确认详细阅读        （建设单位）制定的“***业主临时管理规约”（以下称“本临时管理规约”）。

二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约。

三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。

四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务人，建设单位或物业服务人收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。

 

 

 

承诺人（签章）

年    月   日

 

 

 

附件4

管理规约

（示范文本）

 

第一章  总则

第一条 为加强本小区物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》等有关规定，制定本规约。

第二条 本规约由首次业主大会通过，全体业主和物业使用人均须自觉遵守。业主委员会签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本管理规约一致。

 

第二章  物业基本情况

第三条 物业基本情况。

物业名称:                        ；

坐落位置:                        ；

物业类型:                        ；

建筑面积:                        。

物业管理区域四至:

东至:                            ；

南至:                            ；

西至:                            ；

北至:                            。

第四条 在本物业管理区域内，开发建设单位没有销售的物业，属于开发商所有，其共有部分应纳入统一管理。

第五条 本物业管理区域内的物业管理，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护本区域内的环境卫生和相关秩序。

第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，物业管理区域内的下列部分依法属于业主共有：

1、道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

2、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

3、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分；

4、物业服务用房、其他公共场所和公用设施，以及其他依法属于业主共有的共用部位、共用设施设备；

5、法律、法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

不动产(房屋所有权)首次登记时，未对包括大堂、物业服务用房、门卫用房、设备间和其他公共场所在内的业主共有部分进行登记的，共有的业主、业主委员会或者物业管理委员会可以在建设工程交付使用后，到不动产登记机关依法申请登记。

第三章  业主大会与业主委员会

第七条 本物业管理区域内设立一个业主大会。业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第八条 业主通过召开业主大会会议，选举产生业主委员会作为执行机构，并接受业主大会和业主的监督。

第九条 下列事项由业主共同决定：

1、制定和修改业主大会议事规则；

2、制定和修改管理规约；

3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员，决定每届业主委员会任期；

4、选聘和解聘物业服务人；

5、使用维修资金；

6、筹集维修资金；

7、改建、重建建筑物及其附属设施；

8、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

9、确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及物业服务收费方案；

10、审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；

11、业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准；

12、改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

13、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十条 业主委员会应当执行业主大会的决定，并履行下列职责：

1、召集业主大会会议，报告业主委员会年度履职情况；

2、代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

3、拟定物业共有部分、共有资金使用与管理办法；

4、组织维修资金的使用以及维修资金的补交、续交；

5、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改，督促业主交纳物业费用；

6、监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

7、制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

8、定期向业主通报工作情况，每年公示业主委员会成员、候补成员应当交纳的物业费用情况；

9、协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

10、配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法管理工作；

11、配合、支持居(村)民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

12、业主大会赋予的其他职责。

第十一条 业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、换届改选、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。

 

第四章  物业的使用

第十二条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第十三条  业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通讯、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十四条  业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务人。

第十五条  业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务人，物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人，并与其签订装饰装修管理服务协议。

业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项。

房屋装饰装修污染物业共用部位、损坏共用设施设备的，由业主或者物业使用人负责修复、清洁、恢复原状;业主或者物业使用人在物业服务人通知期限内未修复、清洁、恢复原状的，由物业服务人按照管理规约或者约定处理，所需费用由业主或者物业使用人承担。房屋装饰装修产生的垃圾，业主或者物业使用人应当及时清理;委托物业服务人清理的，按照约定支付清理费用。

物业服务人应当对房屋装饰装修情况进行现场检查，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

业主或者物业使用人违反房屋装饰装修和安全生产管理规定的，物业服务人应当及时制止，并督促其改正;经督促未改正的，物业服务人应当及时报告相关县级行政主管部门依法处理。

第十六条  业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本物业管理区域的装饰装修施工时间为早：        ，晚：        ，其他时间不得施工。

第十七条  因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十八条  业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十九条  业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务人指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第二十条  业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。

第二十一条  在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当出售给本物业管理区域内的业主;不能出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以出租给物业管理区域外的其他人，每次期限不超过六个月。

物业管理区域内依法配建的人防工程，用作车位、车库或者储藏室的，应当按照设计文件实地标注，并向全体业主开放。建设单位不得将其出售、附赠，收取的停车费、租金应当保障人防工程的维护管理和停车管理的必要支出。法律、法规另有规定的，从其规定。

同一物业管理区域内全部建设项目竣工验收五年后未售出的地下车位、车库，可以整体转让给专业资产管理公司，由其统一出租经营或者出售给业主。

利用物业共用部位停放车辆的，车位的设置、使用、收费和管理等事项，由业主共同决定。

物业管理区域内设置车位、停放车辆，不得占用疏散通道、消防车通道、安全通道、公共绿地、公共健身场地和其他机动车通道，不得影响其他车辆和行人通行。

工程车辆、大中型客货车辆和危险品运输车辆不得在物业管理区域内停放，但因急救、安全、工程建设或者设施设备维修等确需停放的除外。

第二十二条  物业管理区域内禁止下列行为：

1、擅自改变物业规划用途;

2、损坏或者擅自变动房屋建筑主体、承重结构;

3、违法搭建建筑物、构筑物或者乱挖地下空间;

4、破坏或者擅自改变房屋外貌;

5、损坏或者擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备;

6、擅自设置或者改变烟道、排风、排水管道;

7、存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性物质或者超负重物品;

8、侵占、损坏消防设施，占用消防车通道，堵塞、封闭疏散通道以及安全出口;

9、在共用走廊、楼梯间、安全出口等公共区域堆放杂物、停放摩托车、电动车、自行车或者为电动车充电;

10、产生明显异味或者超过规定标准的噪声;

11、不当妨碍其他业主采光、通风;

12、从建筑物中抛掷物品;

13、违反规定倾倒垃圾、排放污水和露天焚烧;

14、在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

15、违反规定饲养动物干扰他人正常生活;

16、法律、法规、规章以及管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。

第二十三条  业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

1、                           ；

2、                           。

 

第五章  物业的维修养护

第二十四条  业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十五条  因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务人应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十六条  发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务人可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或业主委员会）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

第二十七条  因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务人的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十八条  物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。不能自行处置的，应当及时报告相关县级行政主管部门处理。

第二十九条  建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

第三十条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

 

第五章  业主的共同利益

第三十一条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务人以下权利：

1、根据本管理规约,制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示、等必要措施制止业主、物业使用人违反本管理规约和规章制度的行为。

第三十二条 本物业管理区域内，物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费形式在物业服务合同中约定。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主委员会应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第三十三条 物业管理区域出现突发失管、弃管状态时，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织确定应急物业服务单位，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务，并公示应急服务的内容、期限、费用等相关情况。应急服务期限不得超过十二个月，费用由全体业主承担。

第三十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业服务人的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。

利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动产生的收入，扣除合理成本后归全体业主所有。经营收益的使用按照国家有关规定执行。

经营收益由物业服务人代管的，应当单独列账，不得挪用或者侵占，并接受业主委员会或者物业管理委员会的监督;由业主委员会或者物业管理委员会自行管理的，应当接受业主和居(村)民委员会的监督。

 

第六章  监督管理

第三十五条 全体业主要关心和支持物业管理工作，有权对业主委员会及其委员履职情况进行监督，对不履行职责、滥用职责的委员，业主可以依照《业主大会议事规则》的约定，向业主大会提出罢免;对不履行合同的物业服务人，提出监督意见，并可依照《业主大会议事规则》的约定，向业主大会提出解除合同。

第三十六条 业主委员会对业主履行物业服务合同和本规约的情况进行监督，对业主不履行合同、违反规约的情况，予以制止，并授予物业服务人以下监督权利:

1、根据有关法律法规、本规约和物业服务合同以及业主意见，制定必要的规章制度，并督促业主、使用人遵守、执行。

2、采取批评、规劝、警告等方式制止业主、使用人违反本规约的行为。

3、可以按物业服务合同约定，或受业主大会委托对相关侵权行为提起诉讼。

第三十七条 使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第三十八条 业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由业主委员会进行调解，调解不成的，采取以下方式解决:

1、依法向鹤岗市仲裁委员会申请仲裁。

2、向人民法院提起诉讼。

因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担。属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

 

第七章  违约责任

第三十九条 业主违反本管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务人可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第四十条 业主违反本管理规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务人可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

 

第八章  附  则

第四十一条 本管理规约所称物业的专有部分，是指在构造和利用方面具有独立性，由单独业主独立使用和处分，能够为特定业主登记所有权的物业部位。

本管理规约所称物业的共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主以及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。包括住宅物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本管理规约所称物业的共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主以及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四十二条 业主转让或出租物业时，转让双方应当对物业费的结算作出约定，并告知物业服务人。并应提前书面通知物业服务人，并要求物业继受人签署本管理规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本管理规约。

第四十三条 本管理规约由业主委员会、物业服务人和每位业主各执一份。

第四十四条 本管理规约自首次业主大会会议表决通过之日（ 年 月 日）起生效。

 

                                    业主大会

  年  月  日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

承诺书

 

本人为                      （物业名称及具体位置，以下简称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：

一、确认详细阅读        （业主大会）通过的“***业主管理规约”（以下称“本管理规约”）。

二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本管理规约。

三、本人同意承担违反本管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本管理规约的行为承担连带责任。

四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本管理规约承诺书并送交业主委员会或物业服务人，业主委员会或物业服务人收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。

 

 

承诺人（签章）

年    月   日